第二個恆大誕生,背負千多億債務,老闆卻一年套現上百億

许家印

我在上一篇文章《恒大负债1.9万亿,账上只有890亿,许家印为何还敢拿出1000亿分红》当中,讲到恒大地产面临债务违约,恒大财富暴雷等问题的时候,许家印为何依然敢如此豪气的拿出1000多亿来分红。

今天我们聊聊第二个“恒大”,华夏幸福背负债务1013亿,创始人王文学为何公然套现131亿,以及中国其他房地产公司的现状。

华夏幸福

华夏幸福

这是一家曾经在一年内销售额达到1600多亿的国内十强房地产企业,截止到目前,债务依然超过了1000亿。

但相对于公司的经营不善,华夏幸福的老总更愿意把精力花在股票套现上。

截止目前,王文学已经累计套现超过百亿。

房地产老板变现的方式都有所不同,比如说许家印虽然套现了不少钱财,但会选择把钱注入到公司当中,然后拿分红。

王文学是套现装进自己的口袋,然后拍拍屁股走人。

2019年,王文学套现139亿的当天,华夏幸福的市值瞬间落地,当天就蒸发了300多亿。

王文学成了当天的赢家,广大股东成为了接盘侠。

随后华夏幸福就开始各种自救,比如说延长负债期限等等。把急性病转变成了慢性病。

华夏幸福的经营、债务问题

2017年的房地产行业依然是十分火爆的。

但是当时的财务报表显示,华夏幸福现金流就已经成为负数了,达到-162.28亿元,比2016年暴跌300%。

那一年正好是许家印成为全国首富。

随后华夏幸福为了自救,就开始不停地找银行借钱,其中平安就两次为华夏幸福续命,注资180亿。

这里面咱们就不得不提当时平安跟华夏幸福的一个对赌协议。

平安要求华夏幸福在2018年到2020年的净利润不得低于114亿元、144亿元、180亿元。

王文学

2018年,华夏幸福还能靠着平安的这180亿资金勉强过关。到了2019年,就出现了王文学套现100多亿的事情。

其实大家也懂的,趁着没暴雷,股票还值钱,先跑路再说。

到了2020年,华夏幸福的股价就已经累计跌幅超过55%,总市值蒸发高达450亿。

2021年2月,华夏幸福的债务违约金仅为52亿元,但到了11月,华夏幸福违约涉及到的债务金额已经高达71亿元。

华夏幸福的各大股东虽然被强制性减持股份来替公司还债,但即便如此,截止到12月份,华夏幸福的债务依然高达1013亿元。

据相关资料显示,华夏幸福目前的短期借款约343亿元、一年内到期的非流动负债高近598亿元、应付债券逾525亿元。

华夏幸福可以说是离破产近在咫尺了。

在我看来华夏幸福的窘境主要是来自两个方面

第一、错判了环京地区的形势;

燕郊房地产市场的崛起,让华夏幸福成为了全国十大房地产商之一。但随着燕郊房地产的限购,房价从过去的每平米40000块钱,跌倒15000。炒房者跌得倾家荡产,开发商也赔的血本无归。

第二、管理、思想出了问题

当华夏幸福的经营出问题的时候,管理层不是把心思放在业务上,而是放在期盼哪个大金主注资来续命上,这显然是不现实的。

过去华夏幸福有幸得到了平安的支持,但是对赌的三年利润都未能如期达标,这本质上来说,华夏幸福缺的不是资金,缺的是业务能力的提升,管理能力的提升。

尤其是在2019年,华夏幸福老板王文学在没有完成对赌协议的情况下,竟然主动带头套现离场,这不仅损害广大股东的利益,也葬送了华夏幸福的未来。

随着中诚信国际将华夏幸福从信用评级中除名,以及国内的债券评估机构对华夏幸福债券的信用等级下调。

华夏幸福早已没有了再翻身的机会。

那除了恒大、华夏幸福之外,目前国内的房企是什么情况?

首先我们先看一下中国十大房企的负债情况

从这个数据当中,我们可以很清晰地发现,其实目前的大部分房企都是背负着沉重的负债。

排名第一的是恒大,总负债达到了1.95亿

排名第二的是碧桂园,总负债达到了1.76亿

排名第三的是万科,总负债达到了1.2万亿

随后是绿地控股,保利发展,融创中国等。

我们从这里面还能发现另外一个关键的数据。从万科之后,也就是从绿地控股开始,这些房地产的负债同比增幅都是2位数以上的。

招商蛇口的负债同比增幅竟然达到了23.96%。这说明什么问题?

1. 企业扩张的规模过大,导致负债率快速上升

2. 企业赚钱的速度赶不上赔钱的速度,经营不善

那到底他们是属于哪一条?我们继续往下看。

这里我们先简单说一下,前三名的负债同比增幅不高,并不是因为他们的财务报表良好。

而是因为太差了,不是他们不需要借钱,而是没人愿意借钱给他们了。

我们就举第一名,恒大这个例子。

恒大财富暴雷,恒大期房无法如期建成,目前恒大的境外有一笔超过2亿元的债务已经宣布违约,债务评级已经被下调到了负面。跟垃圾账务差不多大了。

所以在这样的现状下,试问谁还敢借钱给他们。

2021年7月份,恒大就遭到了广发银行提前一年冻结了贷款。

房地产的三条红线

1. 剔除预收净资产负债率不得大于70%

2. 负债率不得大于100%

3. 现金短比不得低于一倍

这是2020年给房地产企业出台的三条红线,并且还做了如下规定。如果有其中一条不符合的,每年的有息负债不得超过10%。超过两条不符合条件的,每年有息负债不得超过5%。超过3年不符合要求的,就不得再增加有息负债。

那有哪些企业已经踩线了?

1,恒大:负债1.95万亿,负债率达到152%,踩踏三道红线。负债率增幅达到了5.4%

2,绿地控股:负债达到1.2万亿,负债率达到139%,踩踏三道红线。但是负债增幅达到了22.49%

3,富力地产:负债3700多亿,负债率达到了130%,踩踏三道红线,负债增幅达到了0.76%

4,融创中国:负债规模达到9300多亿,负债率达到了56%,踩踏一道红线,但负债增幅达到了9.9%

5,碧桂园:负债规模达到了1.76万亿,负债率达到了55%,踩踏一道红线。

6,万科:负债规模达到了1.4万亿,负债率达到了18%,踩踏一道红线。

基本上大家耳熟能详的企业,都在不同程度地踩线,这就足以说明了一个现象,中国房地产企业的发展都存在着非常严重的问题。

其他地产公司的问题一览

新华联:债务违约,资产被查封、资金被冻结

鴻坤地产:地产业绩大幅下滑,经营性现金流腰斩,同样面临债务违约

实地地产:因为拖欠货款,遭到大规模的供应商以及持票人到总部维权

宝能集团:旗下的理财产品暴雷,无法兑现,并且遭到员工讨薪

荣盛发展:负债2500亿,股价腰斩,仅仅在上半年就为其下属工资提供担保超过20次。许多项目都在打折变现出售,求生欲望特别明显。

泰禾地产:负债超过2000亿,上半年亏损8.5亿;企业现金流为—8.99亿,总资产负债率达到了91.81%,直接踩了三条红线。

天房集团:负债近2000亿,2021年上半年利润为—1.06亿元。

建业集团:信用评级被下调,负债率超过90%,目前有多处已经停工

三盛宏业、协信远创都已经申请了破产重组

阳光100:多次发生债务违约现象,目前有多地项目停工。网传区域裁员超过40%。

新力地产:网传创始人张园林欠下16亿港元的高利贷,至今仍未结清。

从整体上看中国房地产的发展情况

在2020年的数据当中,我们可以看到商品房的销售面积依然达到了17.6亿平方米,销售金额达到了17.4万亿。但是这两个数据的同比增长都在5%左右。

房地产发展在放缓已经成为了一个事实。

2020年,我国上市房地产公司剔除预收账款后的资产负债率均值为62.93%,净负债率均值为95.%。

这两个数字依然说明了目前房地产企业的财务健康状态令人堪忧。

但两个数据也在不同程度上降低了3%左右。这说明在“三道红线”的监管压力下,优胜劣汰的效果非常明显,这有助于长期维持房地产企业的健康发展。

三道红线与限跌令的效果

目前国内共有22个城市出台了“限跌令”,而那些还没有出台的城市则出现了这样的现象:

南宁某楼盘的房价从2万元每平米降到了1.5万元每平米

长沙某楼盘的房价从2.3万元每平米降到了1.8万元每平米

哈尔某楼盘的房价从1.5万元每平米降到了1万元每平米

如此大的折扣,说明了一个问题,趁着限价令还没出来,赶紧把房子卖了回笼资金,躲避三条红线。

恒大在前,华夏幸福在后,2022年会不会有更多的房地产公司暴雷、破产,我们拭目以待。